澳大利亞央行(Reserve Bank of Australia)在上周二的月度董事會上決議將利率維持在0.25%不變。經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計，在未來短期內(nèi)澳大利亞央行將維持這一利率不變。

從中期來看這對房地產(chǎn)市場是有利的，但由于失業(yè)率可能上升，企業(yè)現(xiàn)金流可能受到相應(yīng)打擊，房地產(chǎn)價格也開始不容樂觀。

PRD 全澳首席經(jīng)濟學(xué)迪斯瓦蒂·馬爾迪亞斯莫(Diaswati Mardiasmo)表示，澳洲央行將現(xiàn)金利率維持在0.25%是出于穩(wěn)定經(jīng)濟的考量。她表示:“疫情對經(jīng)濟造成了沖擊，導(dǎo)致第一季度經(jīng)濟負(fù)增長0.4%，預(yù)計第二季度經(jīng)濟仍將負(fù)增長。保持現(xiàn)金利率穩(wěn)定，會為經(jīng)濟復(fù)蘇提供了一個穩(wěn)定的平臺。”

馬爾迪亞斯莫表示，持續(xù)的不確定性也促使央行本月維持現(xiàn)金利率不變。她說:“盡管一些限制政策正在放松，但許多人已經(jīng)失去工作，就業(yè)水平將需要一段時間才能恢復(fù)到疫情爆發(fā)前的水平。目前尚不清楚維多利亞州的病例激增以及第二波疫情的潛在威脅，這也是最主要的不確定性。因此，在目前的經(jīng)濟背景下保持當(dāng)前利率應(yīng)該有助于支持消費者信心。”

關(guān)于低現(xiàn)金利率對房地產(chǎn)市場的影響，AMP Capital經(jīng)濟學(xué)家戴安娜·穆希娜(Diana Mousina)表示，較低的利率往往對房地產(chǎn)價格和市場是有利的。這意味著那些希望入市者的借貸成本降低了。

馬爾迪亞斯莫也同意房地產(chǎn)市場將受益于澳洲央行目前的決策。她說：“準(zhǔn)備好并有能力購房的首次購房者和投資者將能夠利用創(chuàng)紀(jì)錄的低利率，在一定時期內(nèi)鎖定更低的還款額度，這可能會轉(zhuǎn)化為更多的房產(chǎn)銷售。這也有助于房地產(chǎn)投資者。較低且穩(wěn)定的現(xiàn)金率意味著還貸金額會略有減少，這可能會減輕房東的壓力。這會讓他們在租金方面有更多調(diào)整空間，從而支持入住率。低現(xiàn)金利率也讓自住業(yè)主住房貸款利率可負(fù)擔(dān)性更高。”

不過，穆希娜預(yù)計，疫情危機對經(jīng)濟的負(fù)面影響最終將沖擊房地產(chǎn)價格，最顯著的是失業(yè)率上升，以及這對家庭收入受限和企業(yè)現(xiàn)金流減少的影響。他說:“未來6到12個月，房地產(chǎn)市場將會很艱難。我們預(yù)計會看到全澳房價下跌。但從中期來看，極低的現(xiàn)金利率環(huán)境對房地產(chǎn)價格有利。”

資產(chǎn)管理公司Fidelity International的跨資產(chǎn)專家安東尼·多伊爾(Anthony Doyle)也認(rèn)為，澳大利亞房地產(chǎn)市場面臨巨大阻力。不斷上升的失業(yè)率、不斷下降的收入、更加嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)、住房貸款假期的終止以及邊境關(guān)閉導(dǎo)致的人口負(fù)增長，這些都表明，未來幾個月澳大利亞的房價可能會下跌5-10%。他表示:“如果出現(xiàn)這種情況，澳大利亞家庭將勒緊褲腰帶，從而減緩由消費者主導(dǎo)的經(jīng)濟復(fù)蘇。”

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利率前景

盡管澳大利亞央行有能力進一步降低現(xiàn)金利率，但馬爾迪亞斯莫認(rèn)為這不太可能。她說:“對澳大利亞經(jīng)濟來說，這是不現(xiàn)實的，因為這意味著銀行將倒貼給借款人。銀行自己都需要支付日常開支。她說:“通過進一步放松貨幣政策降低現(xiàn)金利率，也是經(jīng)濟需要進一步援助的信號，如果經(jīng)濟沒有復(fù)蘇或倒退。就借貸和融資領(lǐng)域而言，距離進入負(fù)利率——還剩兩次減息——這將會改變游戲規(guī)則，也意味著失業(yè)率上升，可支配收入減少。”

基金管理公司GSFM的投資策略師斯蒂芬·米勒(Stephen Miller)表示，由于利率不太可能進一步下降。澳大利亞央行已經(jīng)指出，傳統(tǒng)的貨幣政策手段已接近窮盡，而財政支持是穩(wěn)定經(jīng)濟更有效形式。這可能包括工資補貼，就業(yè)補貼或減稅。米勒還指出:“在當(dāng)前的危機中，這些措施已證明比任何小幅降息都更有效。”

與此相反，多伊爾指出，短期內(nèi)沒有人會對加息有任何興趣。澳大利亞央行已經(jīng)明確表示，在失業(yè)率開始顯著下降之前，它不會提高現(xiàn)金利率。這可能需要經(jīng)歷很多年。利率可能會在一段時間內(nèi)保持在0.25%的水平，這對借款人來說似乎是個好消息，盡管未來經(jīng)濟依然可能會非常艱難。

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